Skip to main content

Трансформация офисов в жилые проекты: борьба с вакансиями и нехваткой жилья

Космополитический дом / БОГДАН И ВАН БРОЕК.  Изображение © Богдан ван Брук

Нехватка жилья долгое время была катализатором архитектурных спекуляций по поводу адаптивных сценариев восстановления или повышения ценности недостаточно используемых мест в городах. В то же время кризис здравоохранения и его императивы работы из дома привлекли внимание к адаптивному потенциалу повторного использования офисных помещений в жилье. Вероятность того, что некоторые офисные здания останутся вакантными после пандемии, открывает возможность возвращения жилья в центры городов, что позволяет реализовать 15-минутное видение города. Ниже обсуждаются проблемы и возможности преобразования офисных помещений в жилье, подчеркивая долгосрочную осуществимость и влияние этого ограниченного явления.

Реализация 15-минутного города в городской среде, разработанной на принципах функционального зонирования, подразумевает адаптивное повторное использование и реконверсию некоторой части существующего фонда зданий. Эксперты указывают, что полная занятость деловых районов не вернется в обозримом будущем, что является еще одним поводом для рассмотрения альтернативных вариантов использования существующих офисных помещений. Например, в Париже 33% доступных офисных площадей пустуют более 4 лет. Поскольку компании сокращают сроки долгосрочной аренды и оценивают финансовые выгоды от сокращения объемов недвижимости, эта схема может стать более экономически привлекательной для девелоперов. Более того, как объяснил Дэвид Бурла, главный экономист консалтинговой компании Knight Frank по недвижимости, «инвесторы теперь стремятся перебалансировать свои портфели в пользу жилой недвижимости, которая в меньшей степени связана с экономическими кризисами и менее подвержена структурным потрясениям, связанным с Covid. -19 пандемия », и приступают к конверсионным проектам.

Космополитический дом / БОГДАН И ВАН БРОЕК.  Изображение © Йерун Веррехт

Адаптивное повторное использование, в целом, является более устойчивым подходом к развитию из-за воплощенной энергии и углеродного следа существующих зданий. Однако преобразование офисных зданий в жилые связано с рядом проблем. Нормативно-правовая база строительства и морфология офисных зданий являются наиболее важными препятствиями на пути широко распространенного адаптивного повторного использования этой типологии. Кроме того, в новых офисных зданиях перекрытия больше по размеру, поэтому значительная часть здания не имеет естественного освещения и, следовательно, непригодна для переоборудования. Ограничения строительного кода создают еще одно препятствие для адаптивного повторного использования от офиса к жилью.

Правильный вид офисного здания

Не все офисные здания подходят для изменения программы из-за высоты этажа или расстояния от ядра до фасада; однако старые офисные здания больше подходят для такого рода преобразований, чем новые. Офисный фонд 60-х и 70-х годов по большей части подошел к концу, здания больше не соответствуют современным стандартам программы. Повышение энергоэффективности, обновление фильтрации воздуха и модернизация лифтов являются дорогостоящими и не гарантируют конкурентоспособность стареющего здания по сравнению с новыми разработками класса А. В условиях пустых офисных зданий и низкой загруженности центральной части города адаптивное повторное использование становится разумным вариантом и во многих случаях более рентабельным, чем снос.

Трансформация офисного здания на 90 квартир от MOATTI-RIVIERE.  Изображение © Michel_Denancé

Некоторые характеристики делают старые офисные здания лучшими кандидатами для адаптивного повторного использования. Для жилых помещений расстояние между фасадом и лифтами, известное как «арендный участок», должно составлять от 10 до 15 метров; чем меньше, тем лучше. Более старые офисные здания также имеют меньшую высоту этажей, что делает их более подходящими для использования в жилых помещениях, чем в текущих офисных помещениях. Как описывает Генслер в своей оценке потенциала преобразования офиса в жилое здание в Калгари, чем «хуже» офисное здание (обычно это здания класса C), тем лучше они подходят для преобразования в жилое здание.

вид на старые здания на Франклин-стрит в районе Трибека на Манхэттене, Нью-Йорк, Нью-Йорк.  Изображение предоставлено Shutterstock / Райан ДеБерардинис.  Изображение

В США переоборудование довоенных и послевоенных зданий из офисов в жилые уже происходило в 80-х и 90-х годах в таких городах, как Нью-Йорк, Чикаго или Лос-Анджелес, и до пустых офисов на данный момент далеко. сложнее использовать повторно. В результате заявок на планирование переоборудования коммерческих помещений в жилые в США по-прежнему мало, даже несмотря на то, что уровень вакантных площадей находится на рекордно высоком уровне. Кроме того, многие из этих проектов адаптивного повторного использования превращаются в роскошные жилые дома, что никоим образом не помогает справиться с нехваткой доступных домов. Однако субсидирование переоборудования офисных зданий в жилье может изменить результат, способствуя смягчению жилищного кризиса.

Растущая тенденция

В Европе различные города и профессиональные организации поддерживают схемы адаптивного повторного использования жилья, намереваясь ускорить строительство жилья. Париж Иль-де-Франс Capitale Economique и Maison de l’Architecture Иль-де-Франс учредили международную награду за преобразование офисов в жилье. В настоящее время на своем втором издании Bureaux-Logements призвано стимулировать повышение стоимости пустующих офисных зданий и в то же время бороться с жилищным кризисом, демонстрируя образцовые проекты трансформации. В апреле этого года лондонский Сити объявил о планах создать к 2030 году не менее 1500 жилых единиц за счет переоборудования офисных зданий. Стратегия призвана помочь создать более устойчивую городскую среду для малого бизнеса в районе и защитить его в будущем от того, что крупные компании откажутся от своего центра в центре Лондона.

Оставить комментарий