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ソース: АrсhDаilу

アメリカンドリームが都市計画の悪夢になったとき

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ほぼ 1 世紀にわたって、すべての一戸建て住宅に専用の庭、ガレージ、白いピケット フェンスがある都市のスプロール地帯は、人生の願望のピークを表していました。 住宅所有と、都市中心部の喧騒から離れたスペースを主張するという考えは、か​​つては理想的なライフスタイルであり、アメリカンドリームの頂点と考えられていました. しかし、時が経ち、社会経済状況が変化するにつれて、かつてこれらの一戸建て住宅でいっぱいだった都市は、おそらくこれらのゾーニング規制が時代遅れであり、現在の住宅危機がさらに拡大するのを防ぐために新しい解決策を作成する必要があることに気づきました。制御不能。

都市がますます高価になっている理由はたくさんありますが、価格の上昇の背後にある要因の 1 つは、時代遅れのゾーニング コードと、都市が生産する利用可能な住宅の不足との間の直接的な相関関係に関係しています。 ゾーニングの変更が、平均所得に比べて手頃な料金でより多くの住宅を提供するという限られた成功を示していること、およびそれらが引き起こす政治的および社会的反発を考えると、ゾーニング法を更新して人々が住むことを許可する大きな推進力が依然として存在します。 2020 年の現代的なライフスタイルを反映した方法です。若い世代が 30 年住宅ローンの負担のない都会的なライフスタイルを求める傾向が強まっているため、住宅需要の高まりに対応するために、これらの法律を変更する必要があります。

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これは米国だけの問題ではありません。世界中の都市は、供給不足と需要増加の影響に直面しており、最小の住宅でさえ手が届かなくなります。 Hong Hong のゾーニング コードでは、土地の 7% しか住宅用に規制することが許可されていません。 世界で最も人口密度の高い都市の 1 つであるこの都市では、土地が不足し、都市の無秩序な拡大が不可能であり、住宅の価格が高く設定されています。多くの人々は、棺桶の住宅、またはアパートに詰め込まれた小さな「ケージ」に住むことを余儀なくされています。小さなマットレスといくつかの私物だけを保管してください。 ロンドンのゾーニング規制でさえ影響を及ぼしており、時代遅れの法律を遵守しながら、増加する人口に対応するためだけに、使用されていないガレージが一戸建て住宅に改造されています。

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1916 年、ニューヨーク市の評価委員会は、「住宅地」、「商業地」、「工業地」のいずれかのラベルが付けられた、米国史上初のゾーニング マップを発表しました。 この条例はまた、一戸建て住宅または多世帯住宅の指定からエリアを分離し、都市の規模により、規制がより多くの多世帯住宅の建設に大きく傾くようになりました。 過去 10 年間、ニューヨーク市は、ユニットの一部を手頃な価格にするなど、住宅危機に対処するために近隣の再区画化を続けてきました。 以前の規制を緩和し、YIMBY (Yes In My Backyard)、つまり開発推進運動を奨励するために、近隣全体が再ゾーニングされました。 しかし、イースト ヴィレッジの伝統的に若い地域のように、一部の地域では、区画整理によって予想された数の手頃な価格の住宅が生み出されていません。近隣の象徴的な特徴を維持することは、アップグレードされた規制を打ち負かしました。

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一部の都市では、より価値の高い、またはより密集した使用を可能にするために、ゾーニングの拡大またはゾーニング法を変更するという考えが採用されています。 これには、かつて工業用または商業用に指定されていた地域を住宅用地に変える力があります。 これは、市場の需要が存在する場合、都市再生のための資金調達ツールとしてもうまく展開できます。 ワシントン DC では、ユニオン駅の隣に区画整理された土地があり、首都のマルチモーダル輸送ハブが区画整理され、NoMa と呼ばれる 360 エーカーの多目的地区が作られました。 この開発により、市だけで毎年 5,000 万ドル以上の固定資産税が発生します。 この地域は大成功を収めました。土地所有者と開発者がインフラストラクチャのアップグレードに投資するために資本リソースを使用することを奨励し、見返りに密度の増加を可能にしたからです。

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わずか 1 年前、ミネアポリスは一戸建てゾーニング慣行を完全に撤廃する計画を導入し、土地開発を 60% 増加させることを求めました。開発者は、よりアクセスしやすく、より多くの住宅を建設するために、各開発に一定の割合の手頃な価格の住宅を含める必要があります。都市の急速に増加する人口、特に郊外よりも都市部を好む人々のための十分な住宅オプション。 これらのデュプレックス、トリプレックス、およびガーデンアパートメントの作成は、「ミッシングミドル」と呼ばれるギャップを埋め、人種や社会階級によって差別された歴史的なゾーニング慣行を逆転させるのに役立ちます. 一戸建て住宅と何百ものユニットで満たされた巨大な超高層ビルしか存在しない時代に、2 つの両極端の間を橋渡しする住宅類型論が求められています。

しかし、それは機能しますか? アップゾーニングの概念は比較的新しいものであり、実行可能なソリューションであることを確認するのに十分な数の都市で採用されていません。 住宅の選択肢が多様化することは、居住者の人口がより多様化することを意味する可能性がありますが、逆にスケールを傾けて、より多くの贅沢なユニットを作成し、その結果、近隣の公平性が低下する可能性があります。 これらの法律が時間の経過とともにどのように更新されるかに大きく依存します。 彼らは時代遅れの一戸建て住宅法を緩和するのでしょうか? 彼らは手頃な価格のユニットの最小数を必要としますか? これらの複合施設は、地域経済を後押しできる複合用途の開発になるのでしょうか? どのように展開しても、これは都市計画と将来の開発において重要な概念であり、私たちの都市の将来の政策を計画する際に柔軟性を生み出す力を持っています.

編集者注: この記事は、2020 年 10 月 2 日に最初に公開されました。

ソース: АrсhDаilу

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